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大幅下跌可能性小 多地房价滞涨隐现拐点
时间:2011-10-24   点击:
 
提要:对于中国楼市来说,今年冬天似乎来得特别早。在业内人士看来,“金九银十”早已不复当年风光,而近期二三线城市限购、各大银行上调首贷房利率等政策面层层加码,更让楼市寒风瑟瑟。统计局日前发布的数据显示,9月中国北京、上海、广州、深圳等46个城市房价出现停涨或下降。市场人士认为,中国部分城市的房价拐点已经隐现

  对于中国楼市来说,今年冬天似乎来得特别早。在业内人士看来,“金九银十”早已不复当年风光,而近期二三线城市限购、各大银行上调首贷房利率等政策面层层加码,更让楼市寒风瑟瑟。统计局日前发布的数据显示,9月中国北京、上海、广州、深圳等46个城市房价出现停涨或下降。市场人士认为,中国部分城市的房价拐点已经隐现。

  不过,中国社科院城市发展与环境研究中心研究员、中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为,房价大跌的可能性很小,住房是稀缺商品,房地产市场的基本态势是供不应求的,同时,还要警惕房价长期下行导致供求紧张,从而引发无法遏制的房价回涨。

  首套房贷利率上调可抑制过旺需求

  近期,各大银行纷纷上调首套房贷款利率,并有从一线城市向二三线城市蔓延之势。对此,牛凤瑞表示,从宏观层面上看,要遏制通货膨胀,改变这种过度的流动性,房贷利率提高是一种经济手段,房地产作为一个局部,肯定要受这种供求关系产生强烈的影响。

  但牛凤瑞坦言,从购房人的角度来讲,首套房的贷款的利率增加,增加了买房人的负担,相当于变相的提高了房价。这是一个宏观决策的合理的选择问题。那么从国家宏观角度来看,对房地产的调控来说,房贷利率提高以后,可以进一步遏制这种过旺的需求,应该说也是可以选择的措施之一。

  房价大幅下跌可能性很小

  目前市场普遍预期楼市已经入冬,业界观望情绪浓厚。在谈到楼市拐点的问题时,牛凤瑞表示,住房是稀缺产品,房价要降30%、50%的可能性较小,房地产的基本态势是供不应求的,要警惕房价长期下行加剧供求紧张而导致房价不可遏制的回涨。

  在他看来,中国的房价的走势,价格要是有一个适度的下降的话,那么会刺激一部分人出手购买。而交易量的回升必然造成价格的压力。而房产作为一种稀缺的产品,如果保持低价,将不会有有效的供给增加。

  所以,当价格长期下行的时候,开发商就会减少拿地,减少开工,减少投资,那么两年以后,真正的住房有效供给会大幅减少。在这个时候将会更近一步加剧供求关系紧张,造成价格上涨,是不可遏制的,这是我们应该极度警惕的。

  牛凤瑞称,房价降下来是让人欢呼的事,但是很多人把房价下跌解读是要房价绝对值降下来,而且是降30%、50%,实际上出现这种局面的可能性是很小的,否则我们的经济就会出大问题了。

保障房分配制度设计仍需细化

  今年,住建部确定了全国开工1千万套保障房的目标,目前保障房开工率超过90%,完成千万套保障房目标已毫无悬念。但对于保障房大面积的集中开工建设,牛凤瑞认为,为避免造成新的不公,保障房的分配制度设计仍需细化、科学化。

  牛凤瑞表示,目前保障房的概念已被“泛化”,包括有产权的保障房、经济适用房和无产权的公租房等等。而一千万套保障房仅仅是开工,不等于验收竣工,房子只有具备真正的居住价值才是实实在在的。

  同时,牛凤瑞认为,保障房摇号问题容易造成新的不公。保障房分配仍需要多角度多层次来统筹考虑。

  他还表示,国家在政策设计上应该使保障房分配更加公平。同时,我们仍处于社会主义初级阶段,整个住房保障标准不能定的太高。

  投资客炒房是因缺乏投资渠道

  打击投机炒房,是房地产调控的重要一环。对此,牛凤瑞表示,国内投资客的炒房问题是由于缺乏投资渠道引起的,打击投机炒房,要为庞大的民间资本增加投资渠道。

  他认为,改善性住房需求仍是购房者的主体,投资需求只占一小部分。中国房地产行业基本态势仍是供不应求,这一走势短期内难以改变。在房地产领域,怎样满足人们日益高涨的住房需求,一切政策应该围绕这个问题去设计,这也与扩大内需、改善民生形成完美契合。

  在牛凤瑞看来,国内投资客的炒房问题是由于缺乏投资渠道引起的。我国国内投资渠道狭窄,除了股市就是楼市。黄金、大蒜、生姜等等并没有太大的资金容量来融下中国庞大的民间资本。要增加投资渠道涉及到金融领域改革的问题,但就普通居民来说,没有其他投资渠道,就把钱都投到房产上,从而改善个人的生活条件和居住质量,这也是无奈之举。

  对于如何解决炒房问题,牛凤瑞认为,先要解决炒房客与银行的暗箱操作问题。政策调控最终打击的目标仍是投资性需求,而不是自住性需求和改善性需求。房地产行业最终生产出的是实物,交易的也是实物,与西方国家有本质区别。(摘自新华网)

 

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