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楼市僵持至极限 降价迫在眉睫
时间:2011-09-03   点击:
 楼市调控的威力逐渐显现。8月,上海商品住宅成交量仅57.3万平方米,环比下跌25.6%,同比下跌21.0%.

  “这创下了2005年以来的最低值。” 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)用“悲情”一词形容8月的上海楼市。

  德佑地产研究主任陆骑麟(微博)表示,8月成交量大幅回落与购房观望情绪加重有关,上海对补税单的不予认可,也是导致成交量大幅萎缩的原因。

  “7月针对二三线城市的限购政策被提上议事日程后,购房者原本寄希望于大型开发企业资金链收紧,从而加速一线城市房价调整的步伐。” 陆骑麟说。

  但事实上,价格松动的情形并没有如期而至。

  根据德佑地产监控的数据,8月上海商品住宅均价在21800元/平方米,与上月基本持平,居高不下的房价仍然坚挺。

  “从单个项目上看,只有少数楼盘出现幅度稍大的降价,比如虹桥1号,2010年年底推出一批公寓房源,当月成交均价21642元/平方米,到今年8月均价只有18281元/平方米,降幅15.59%;上海富力桃园于1月底推出的一批公寓房源,2月均价14942元/平方米,8月成交均价为13440元/平方米,降幅10%,还有绿地旗下部分项目也出现下降。但是绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降,降幅多数控制在3%之内。” 中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者。

  上海同策咨询研究部总监张宏伟更直斥所谓的降价“有猫腻”.他表示,舆论喊降,于是开发商乘机创新出“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”一类的噱头,或者用起价报低和报价调高的手段迷惑市场进行炒作,实际上并没有真正降价。

  “即使那些高折扣楼盘或所谓抛售楼盘,也是报高价格再打折的市场策略调整结果。”张宏伟表示。

  降价激活市场

  虽然房价异常坚挺,但成交的萎缩,还是让楼市库存的压力到了紧绷的状态。

  汉宇地产市场研究部的报告指出,截至8月底,上海一手房库存面积高达880万平方米,供求比为1.18:1,供大于求的态势明显。

  与此同时,开发商的业绩也出现大幅下滑。中国房产信息集团数据显示,8月份上海市企业销售金额十强的总销售金额41亿元,环比下滑37%,同比下滑42%.

  “市场僵持至极限,‘不破不立'',9、10月必破僵局。”杨红旭认为,降价迫在眉睫。

  “未来半年,均价跌幅约10%以内,指数环比跌幅累计约5%以内,多数项目只是微跌,少数项目可能出现10%~20%的下调。”杨红旭预计。

  陆骑麟也认为,在传统意义上的“金九银十”旺季,市场必须通过房价的下跌才能换取当前调控政策的松懈,从而促成楼市的回暖。

  “当前市场情况下,楼盘降价幅度在10%以内均属于正常的市场行为,从实际操盘经验来看也是如此,楼盘降价10%就可以激活市场了。”张宏伟表示。

  但他同时表示,由于市场前期的惯性和调控的常态化,9、10月份价格并不会有太大的变化。

  “’一房一价‘等政策,一方面限制房价上涨,另一方面也限制了房价下跌。”张宏伟表示,“但我个人觉得9、10月会有一个量增的过程。”

  “现在一些大型开发企业正在加速销售回笼资金,进一步拿地和进行市场扩张,9、10月肯定是开发企业去库存化的市场过程,因此成交量会增加。”张宏伟预计,9~10月商品住宅成交量会在70万~90万平方米,虽然这一成交量仍不如前两年同期水平。

  杨红旭的预计也相仿,他认为,9月上海商品住宅的成交面积会在80万平方米左右。

  贷款难制约楼市回暖

  业内人士对9月成交量回升普遍抱有信心,但是,个贷申请门槛提高、银行放款拖长的情况,使楼市回暖又多了一层悬念。

  “贷款难,已经成为抑制需求的第一杀手。”杨红旭对记者表示。

  汉宇地产交易市场部副总监倪岱尔告诉记者,现在到建行申请房贷,差不多要到明年初才能拿到。

  德佑地产交易按揭部高级经理杨永俊则表示,建行以外的各家国有银行的个贷业务,从申请到放款一般也在两个月以上时间,“个人住房情况调查需要10个工作日,申请者递交材料送审到完成审批需要两周时间,交易中心出具抵押证需要20天时间,加起来差不多就要两个月时间。至于完成审批后,银行何时放款,则要看排队的情况。”

  此外,股份制银行如民生银行(5.98,-0.01,-0.17%)、兴业银行(13.39,0.06,0.45%)等,由于一直以来个贷业务的规模不大,自6月以后已经基本停贷。

  “限购的政策挡住了外地购房者,而贷款难的问题则让本地刚性需求的购买力持续下降。投资需求虽然蠢蠢欲动,但是由于市场未来的不确定性依然很大,所以也不敢贸然进场。”薛建雄表示,“市场回暖的支撑力是明显不够的,因此9月份市场将继续胶着。不过开发商高成本融资的背后说明其财务状况并不乐观,后期的销售压力在继续增加。长远来看,降价范围的扩大应该只是时间问题。”

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