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遏制高地价与高房价应多管齐下
时间:2011-09-03   点击:
 “限购令”的推出在一定程度上抑制了一线城市房价的快速上涨,但在最近,二、三线城市房价节节攀升,再次引起了社会媒体及中央政府的高度关注。武汉科技大学教授董登新撰文认为,限购令只是暂时性的抑制住了高房价,原因在于未伤及要害。同时,董教授提出应在“限贷”和“限购”的基础上,征收资本利得税和房屋占有税,以达到抑制短炒投机和投资性需求的目的。本网予以转载,以飨读者。

原标题:商品房限购令治标不治本

——稳定房价必须多管齐下、综合治理

董登新

最近,二、三线城市房价节节攀升,再次引起了社会媒体及中央政府的高度关注。为此,人们首先想到的是“限购令”,其中的逻辑很简单,既然一线城市房价因限购而暂时压住了(虽然并未出现人们臆想中的降价潮),那么,二、三线城市当然应该效仿。这显然只是想当然的一厢情愿了。

实际上,商品房限购令并非人们想象的灵丹妙药,暂时性地压住一线城市的房价上涨,不过就是治标不治本。问题究竟在哪里?笔者认为,除了流动性泛滥、投资渠道狭窄、存款负利率以外,最主要原因就是政策调控未能“对症下药”,或是开错了药方。让我们首先来看看,中央与地方政府究竟已采取了哪些调控政策?目前,在商品房的限购措施上,大体只有两种做法:一是金融手段——限贷或停贷;二是行政手段——限购或停购。

(1)提高房贷按揭首付比例,提高房贷利率,停止房贷。房贷政策的主动权应该归属风险自担的银行,如果政府采用行政手段管控银行贷款,好像有点过了,不过,银行存贷利率在中国仍是官定利率,因此,央行有权加息或减息。

(2)对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停购房资格;本市居民家庭每年限购一套商品房;有房者在中心城区不允许再购房等。既然认可商品房是一种商品,也是一种投资品,就不应该采用行政手段强制限定购买数量,更不该提出“抑制住房投资性需求”的战斗口号。

笔者认为,上述政策都未伤及高地价与高房价的要害。应该说,除了首套房购买者是为了纯粹的居住外,其他人买房要么是长期投资,要么是短炒投机。目前,在大城市,中高收入家庭大都拥有2至3套住房,当然,也有不少家庭拥有5套以上的住房,甚至有的家庭还拥有多个门面房及多个车库。据说,有的地方车库价位已上涨4倍!

无论是投资性需求,还是投机性需求,买房的动机都是为了获得超预期的超额暴利。因此,当这种暴利预期一旦形成并被放大,就会形成一种从众效应,无论是有钱人或是穷人,都是想方设法攒钱买房,或是借钱买房,总之,迟买不如早买,少买不如多买,于是,一种刚性需求下的商品房抢购大战从此拉开序幕。房地产开发商及地方政府不过是顺势发了个意外之财,而且是意外飞来的横财,房地产开发商和地方政府甚至还有些不知所措,他们就有点像改革开放初期的暴发户一样,但我们不必过份指责他们。因为房地产开发商也是被逼被迫不断提高房价的。为什么?因为人们对房子的崇拜与抢购,已不是房地产开发商或地方政府所能控制的!

如此分析下来,房市调控对策与思路也就一目了然了,所谓对症下药,就是要针对商品房投资收益率的过高预期给予强力降温,并从需求角度有效抑制人们对商品房的刚性需求。只要有效降低了人们对商品房投资收益率的预期,无论是投资性需求的刚性,或是投机性需求的刚性,也都会自动消亡。如此简单的道理,我们为什么不对症下药???

笔者提出的“两招即可秒杀高地价与高房价”,虽有些夸张,但绝对有效,而且一定是药到病除。

第一招:全国城市统一开征房产交易资本利得税,取消现行的房产所得税。现行的房产所得税要么按买卖差价的20%征缴,要么按现行房价的1%征缴,这一税种无法达到对投机性炒房的抑制作用。因此,笔者主张开征房产交易资本利得税,并按“持房期”长短设置差别税率,这样便可极好地抑制短炒投机。资本利得税从广义上讲属于所得税范畴,但税率设置方法不同。

仿照美国版的房产类资本利得税模式,由于资本利得税是按买卖差价征税,并按“持房期”(即买进、卖出相隔时间)长短不同设置高低不同的税率,因此,它对持房期10年以内的“短炒”极具打击力,可有效抑制纯粹的炒房行为。

持房期税率

10年以上20%

5——10年30%

3——5年40%

3年以内50%

注:资本利得税是对买卖差价的征税,20%是常规税率。

第二招:全国城市统一开征房屋占有税(即人们常说的房产税)。按城市户籍人口计算,每人可以免税50平方米,人均超过50平方米的任何房屋面积(是否应该包括车库,可以讨论),均需按年缴付房屋占有税。笔者认为,既然房屋占有税是按“现价*面积”的总金额征缴,因此,就没有必要区分普通住宅与豪华住宅,税率完全可以统一

这里,值得我们高度关注的是:房屋占有税能否有效遏制人们对商品房的投资性需求,主要取决于税率高低。比方,如果1%的税率设置没有效果,最多可以提高至10%,只有这样,才能让那些主要以房产贮藏财富的人,减少房产持有量,这样,他们可能就不再持有十几套甚至几十套商品房了。

上述两招:一招抑制短炒投机,一招抑制投资性需求。只要两招齐出,房市投资收益预期必将大幅滑落,什么高地价、什么高房价,必将不攻自破,商品房投资价值将会自动回归,只有到那时,商品房才会自觉还原其“住房”本性。因此,两招即可秒杀高地价、高房价,根本用不着跟银行、地方政府和房地产开发商费劲、费口水!

不过,实行利率市场化,建立银行存款保险制度,让银行可以像企业一样破产,同时,大力发展直接融资市场,构建多层次资本市场,借助GP、LP、PE、VC全方位打通民间资本通向实业和实体经济的大通道,这才是最终解决中国高房价问题的根本大法。

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