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江青松:商业地产需要养和培育
时间:2011-11-03   点击:
    记者:商业地产在景瑞开发项目中所占的比例是多少?

  景瑞地产运营经理 江青松:我们的比例大概都是在3%—15%,有的几个别的项目可能会达到20%—30%。

  记者:20%—30%是以什么为标准的?

  景瑞地产运营经理 江青松:面积,我们公司主要还是以住宅为主的公司。

  记者:商业地产的项目数量占公司的多少?

  景瑞地产运营经理 江青松:我们数量上商业的项目有十几个,总开发量如果要全部算上的话,可能接近50万方。

  记者:现在很多开发商都在转向商业地产,您觉得原因是什么?

  景瑞地产运营经理 江青松:我觉得有两个方面的原因。第一个可能也是有市场的原因,一个是宏观调控的原因。还有一个城市不断发展的原因。宏观的原因,住宅上现在有很多限购的政策,体现了商业地产这是个机会。还有一点,就是城市发展的原因,因为城市发展到一定程度还是需要商业,需要商业来鼓舞的。有人说现在这个提升,无论从政府、从居民,从开发商来说都是一个趋势。我觉得是这两方面的原因。

  记者:您觉得商业地产跟做住宅项目有什么不同?

  景瑞地产运营经理 江青松:我觉得还是有很大不同的。从关系上来说,住宅还是比较简单一点的关系,开发商直接到业主造好房子,我提供给业主高性价比,我提供好的物业。商业来讲,还是一个多关系链的一个产业,开发商不但造好房子,还要经营好,经营好他包括几个方面,第一你要规划的好,你要招商的好,你要提供的服务好,所以他是多方关系的,有开发商到你的经营者,到你的顾客,甚至到你未来的物业。比如说你有可能是自己持有,有可能是一个基金公司,还甚至有人也会卖掉的,它是一个多复杂链的关系。

  记者:他们在材料选购上有什么不同?

  景瑞地产运营经理 江青松:肯定不同,我觉得住宅更多的还是从外在面是一个方面,更多的还是内在的东西,居住的价值。比如说墙面、地面包括里头的居住功能,厨卫、客厅的装修等等。但是商业更多的是公建化的东西,第一个要满足这个社区的公建的性质,商业的氛围凸现出来,一个是居住的功能,一个是商业经营的功能,所以它有这两个方面的不同。

  记者:您觉得好的商业地产项目要达到一个什么样的目标?

  景瑞地产运营经理 江青松:那肯定是经营成功。

  记者:经营成功的指标是什么?

  景瑞地产运营经理 江青松:可以从几个方面来评测,第一个指标是出租力,第二个租金收入,第三个商家的档次,第四个更多是顾客的反响,反映程度,主要是这几个指标。

  记者:按重要程度排序,也按你刚刚讲的顺序吗?

  景瑞地产运营经理 江青松:应该是在不同的阶段有不同,比如说前期你追求出租力,你到了中期可能追求租金收入,当一个项目成熟以后,你可能更多的追求他的档次,它的品质,它的辐射范围。

  记者:您觉得做好商业地产的关键点和难点是什么?

  景瑞地产运营经理 江青松:我觉得有几个方面,作为开发商来说,第一个是资金问题,包括资金的投入,资金的升值,后期资金的退出机制的问题,这是很重要的。第二个就是人才的问题,我们现在商业地产它的发展还是需要一个专门的商业团队,包括你的自由的团队也好,包括你整合的供应商的团队也好。第三个方面,我觉得更多是还是一个资源的整合能力,主要是商家的整合能力,后期推广、宣传、招商、设计一系列的上下游资源的整合能力。

  记者:您觉得现在商业地产市场有哪些问题?

  景瑞地产运营经理 江青松:我觉得最多的问题他是表现在商业上发展的阶段,也就是说他是摸索的阶段,其中扩摸索的阶段制约他的最大的问题还是一个资金的问题,因为很多人开发商商业以后,商业是需要养的,需要培育的,所以这样他是需要很多资金的沉淀的。第二个方面,商业人才的承受度,你能不能有好的人,能沉淀下来的人能够很好的做生意,我觉得是资本和人才的问题,这是目前比较重要的问题。

  记者:商业地产做在什么经营是你最不希望看到的结果?

  景瑞地产运营经理 江青松:我觉得最不好的,也是最不负责任的,商业销售的很好,定位的很好,宣传的很好,甚至有可能招商也很好,但是他的商业持续经营的能力很差,我觉得这个是很可惜的。

  记者:现在很多商业地产数量很多,质量参差不齐,您觉得最后能留存下来的,能持续下来的商业地产项目会哪些特征?

  景瑞地产运营经理 江青松:我觉得这个可能有几个方面,从商业不同的历程来讲,能持续下来的,第一个就是不断的适应城市发展的,不断的适应经济发展机制的大的商业项目,能够不断的创新的不断的改变适应社会发展的。再有一个比较好的社区性的商业,它也能够很好的发展,但是他都也一个基本的特点,他的经营权都是统一的,这个是重要的。(摘自新浪地产网)

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