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城市综合体的盛世思考
时间:2011-09-06   点击:
    建筑大师勒·柯布西耶说,每座城市都需要带领步入国际化的城市综合体。城市综合体是目前国际上比较成功的一种商业模式,其代表性项目包括美国洛克菲勒中心、日本六本木、法国巴黎的拉德芳斯等。

    纵观2010以来国内商业地产开发热潮,城市综合体已经成为主流开发模式,万达、中粮、宝龙等商业地产大鳄正加速扩张,在北京、上海等一线城市,也不乏成功的城市综合体案例。

    但在这个城市综合体“大跃进”的盛世之下,一些业内人士也指出,城市综合体这种商业地产形态在中国还处于起步阶段,还没有形成具备普适性的推广模式,一些城市在大规模上马综合体项目时缺乏对城市承载力的谨慎衡量,千城一面的城市综合体热也正在遭遇局部过热模式单一的盛世之危。

一个城市需要多少综合体?

    2011年,充斥着这样的消息:杭州计划再建100个城市综合体;成都在建或已立项的城市综合体超过66个,今年要再建80个;福州城市综合体数量将突破10个;昆明开发规划的城市综合体项目达12个;苏州计划新建25个城市综合体……

    地产商更是言必及城市综合体,万达、富力、宝龙、中粮等品牌企业甚至称当前环境下的企业战略是“只做城市综合体开发”。

    那么,一座城市能容纳多少个综合体?

    一般而言,购物中心是城市综合体的必备组成部分。业内人士根据购物中心来估算综合体的市场空间,在发达国家,中产阶层每人每年约消费10 万元人民币,1万人一年可消费10亿元,而10亿元基本可以维持一个购物中心的运营。

    在中国,一个中产阶层每人每年消费1万元还是可能的,以此计算,10万人即可支撑一个购物中心的存在。

    具体到城市,以一个300万市区人口的城市计算,就算30万人“养”一个综合体,存活 10 个城市综合体没问题。

    一个经常为地产界引用的说法是,城市人均GDP 达到4000美元/年,就具备了发展城市综合体的初步条件,人均10000美元/年将进入城市综合体快速发展阶段。

    全球领先的市场信息公司欧睿信息咨询公司称,随着中国经济大踏步地向前,中国中产阶层的队伍也不断壮大,现在这一比例为23%,到2020年,这一数字将达到7亿。

    更为关键的是,“十二五”规划首次把扩大内需单列,明确指出要充分挖掘我国内需的巨大潜力,着力破解制约扩大内需的体制机制障碍,加快形成消费、投资、出口协调拉动经济增长新局面。

    在业内看来,扩大内需利好政策只是一个开始,可以预期“十二五”期间将有更多刺激消费的政策得到落实。未来中央对刺激消费的工作投入,将进入一个力度前所未有的水平,种种措施将刺激内部需求、增加居民收入、降低居民支出负担及降低储蓄率。

    与此相应的是,随着中国城市化的不断深入,中产阶层的逐步扩大,对高端超市和城市综合体的需求也在不断扩大。

    民生证券在一份零售业报告中分析指出,“十二五”期间,我国人均GDP将超过5000美元,购物中心业态将迎来一轮大发展的黄金时期。按照人均GDP5000美元这一购物中心业态推广的临界点,未来5年,我国将有更多的二三线城市步入综合体快速发展的时期。

热潮之下的冷思考

    由于城市综合体的开发不仅会带动项目地块的价值提升,还会对同区域的土地价值、建筑价值、产业价值带来提升,甚至会带动整个城市房地产业的价值提升,不少开发企业已经开始布局二三线城市打造超体量的城市综合体。

    对此,中国人民大学教授、中国商业地产联盟副会长黄国雄则指出,在最近几年的城市综合体热中,已经出现了局部过热、模式单一的现象,不仅一些一线城市提出建设100个城市综合体,甚至一些二三百万的人口城市也喊出要大规模开发城市综合体项目,一个城市到底能接受多少商业综合体,应该根据城市的整个承受能力来定,不能单一地、独立地去发展综合体,过度开发超前开发影响了整体的经营效率,也会给城市经济的发展带来隐忧。

    黄国雄表示,真正意义上的城市综合体是城市商业的组合形态,应根据不同城市的特点、所处的区段的差异来构建不同功能的商业组合形态,这个组合是根据城市的特点以及实际的需要来构建其规模和业态,应因地制宜,不可千城一面,盲目做大作全。

    北京大学房地产研究所所长陈国强表示,住宅地产的发展规律、运作操盘等方式在中国都已经相对成熟,而城市综合体这复合形态的商业地产模式,虽然近几年已经出现比较成功的行业模式,但还没有具备普适性的推广模式。随着更多原本经营住宅甚至其他领域的资本进入该领域,但却缺乏相应的开发经验和人才,也给大热之下的城市综合体发展带来更多的不确定性。
(摘自 中国房地产报)
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