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怎么做城市综合体
时间:2011-09-03   点击:
    限购之下,商业地产不限购不限贷,城市综合体作为最好的一种商业组合模式,日益火热。很多开发商都认为商业地产已步入城市综合体“唱主角”的时代,对其趋之若鹜;有不少地方政府也对城市综合体一味看好,大开绿灯,不遗余力地促成。

  据《大地产》统计,目前在郑州,正在开发的城市综合体项目多达19家,特别是在郑州的西南城区,城市综合体更是扎堆儿出现,升龙国际中心、升龙城、中原新城、中原万达广场、二七万达广场、西元国际广场、锦艺城等。大规模、大体量、全业态,这一座座“城中之城”拔地而起,固然很大程度上改变了城市的面貌,可是郑州作为一个二线城市,能够消化得了这些综合“巨无霸”吗?已经落地的那些庞然大物,又面临什么问题呢?

  一提到“综合”二字,不管是什么事物,内容肯定丰富多彩。城市综合体是如此,同时面临的问题亦是“综合征”。

  新城区暂遇冷

  大体量、功能多样,多为实力开发商倾力打造,多家著名品牌进驻,城市综合体经常会成为一个区域甚至整个城市的地标性建筑或是城市名片。“更为重要的是可以拉动区域经济,政府通过招商引资,吸引品牌开发商投资,既增加就业,又可以提高税收,促进城市经济快速发展,一举多得。”河南省商业经济学会常务副会长、秘书长宋向清告诉记者。一位业内人士透露,城市综合体在各方面利益上都“迎合”了地方政府,于是,本就满怀热情的开发商,在政府的助推之下,更加踌躇满志。

  一般城市的新城区开发,政府规定的必须有综合体的配备,郑东新区亦是如此,宝龙城市广场早在2006年就开始进驻郑东新区。对此,郑州宝龙置业策划部经理赵夫江说:“宝龙是通过政府的招商引资来到的郑东,当时郑东新区宣称‘三年出形象、五年成规模'''''''''''''''',宝龙也是看好郑东的长期发展,再说当时的拿地成本也比较低。”

  宝龙集团作为全国著名的品牌开发商,一直以开发商业城市综合体为主业务,在各地都做得颇具规模,可是到目前为止,宝龙城市广场人气依然没有旺起来,难道是宝龙看走了眼?对此,精工地产机构副总经理李志强分析说:“在新区建设城市综合体,需要很长时间的培育期,逐步走向成熟,从长远来看,综合体具有很大的升值潜力。”据了解,目前宝龙集团在20个城市拥有不同开发阶段的项目达25个,项目多位于二三线城市的“副中心”,地价不高,但是升值潜力大。在饱受市场质疑声中,一些项目在挺过了“商业伤冻期”后,终于见到了阳光,陆续产生收益。如在2009年10月,宝龙福州城市广场一层租金达到了600元/平方米月,租得十分火爆,较开业初期翻了近2番,比周边物业租金高出30%左右。

  “我特别想对开发商说的是,做新区或是远郊城市综合体,必须紧随区域规划,除非你是特别有实力,耐得了寂寞,或者是有着自己的战略规划。常规来说,必须要逐步推进,随着人气的旺盛,业态逐步完善。一定要避免出现有场无市的困境。”宋向清说。如果说郑州宝龙城市广场是“战略性、前瞻性”地暂遇冷,那么与它位置条件类似的综合体项目清华·大溪地,则走的是另外一条路线。

  据了解,清华·大溪地项目占地千余亩,是集温泉、水上娱乐、星级酒店、商业街区、高档住宅等为一体的大型综合性休闲居住项目,目前推出了一期住宅。售楼员告诉记者,温泉、水上娱乐计划今年营业,最后才是商业街的推出。对于这样的开发顺序,清华·大溪地项目营销总监徐靖说:“先推出住宅、温泉、娱乐,一是可以聚集起人气,二是可以快速回收资金,最后,人气有了,资金也充足,才是推出的最好时机。”

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